随着经济的飞速发展和我国城市化进程的不断推进，集商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合商业楼宇在全国迅速崛起，商业物业管理也随之快速发展。

商业物业概述

商业物业指集包括商业、餐饮、娱乐、银行、住宿、健身等各种功能的经营场所，其具有经营性、公众性和服务型的特点。商业物业管理是对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，它是物业管理行业的主要关注方向。商业物业管理作为维护商业楼宇功能正常运作的基础，担负着为消费者营造良好工作、购物、娱乐空间的重要责任，在增加优质服务供给、提升消费者满意度的同时，还能延长消费时间，促进消费者消费。

(资料图)

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠持有或经营商业店铺的出租而盈利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。目前，整个物业行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，商业物业行业迎来新的发展机遇期。

商业物业行业调研

全国物业管理行业管理面积稳定增长。根据克而瑞物管数据，中国物业管理行业的总规模由2015年的193.2亿平方米增加至2020年的330.4平方米，年复合增长率11.3%，预计将从2021年的350亿平方米增加至2025年的430亿平方米，年复合增长率5.2%。

中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。商业运营服务收入由2015年的1025亿元增加到2020年的2059亿元，年复合增长率高达15.0%。租金收入从2015年的3811亿元增加至2020年的6310亿元，年复合增长率达10.6%。

中国商业物业市场规模持续增加，在管商业广场数量稳定增长。据统计，2020年在管商业广场总数为2.1万家，2015-2020年CAGR为9.0%;预计到2025年进一步增加到2.8万家，2020-2025年CAGR为6.2%。

如今现代科学技术水平的发展，商业物业企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代商业服务模式，多家商业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧商业服务社区。未来十年商业物业行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

物业服务企业毛利润率为24.02%，增长0.46个百分点;百强物业服务行业企业净利润均值为9112.37万元，基础物业服务净利润均值为4904.45万元，多种经营净利润均值为4207.92万元。

据中研产业研究院《2023-2028年中国商业物业行业发展前景及投资风险预测分析报告》分析：

随着房地产市场进入深度调整，比重较大的住宅物业也可能受到影响。深业物业主营业务包括城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三部分，截至2022年9月30日，三项业务在管建筑面积依次占比48.4%、45.0%、6.6%。

招股书显示，深圳控股间接持有深业物业92.54%的股权。分拆及上市完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍作为附属子公司。

在房地产市场快速发展期，一众房企通过分拆物管业务上市，实现融资发展“两条腿走路”，但是随着房地产市场下行，物管公司市值被低估，许多物企的上市之路被搁置。

克而瑞物管监测数据显示，截至2022年底，61家上市物企股价均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整体跌幅超过30%。61家上市物企中，只有德商产投服务、华润万象生活、万物云和华发物业服务4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

商业物业市场竞争格局

从全球商管物业管理行业竞争格局上看，在管项目数量方面万达商管排名首位。据统计，截至2020年末，万达商管在全球竞争中排名首位，，公司在管项目数量368个。公司于在管项目数量上排名第一，远高于排名第二的日本永旺集团(251个)和排名第三的美国西蒙物业(235个)。

从全球在管商业物业项目面积竞争来看，万达商管仍然远超其他企业，排名第一。据统计，万达商管在管项目面积5280万平方米，远高于美国西蒙物业(2510万平方米)、澳大利亚西部集团(1220万平方米)、日本永旺集团(1110万平方米)和新加坡凯德集团(1040万平方米)。

从中国市场竞争格局来看，行业集中度不高。据统计，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。

从万达商管企业营收状况来看，连续三年收入保持稳定增长。据统计，2018-2021H1，公司营业收入分别为110.23亿、134.37亿、171.96亿和106.36亿元，2019-2021H1同比分别增长21.9%、28.0%和42.7%。

商业物业行业发展趋势分析

随着现代科学技术水平的发展，商业物业企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代商业服务模式，多家商业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧商业服务社区。未来十年商业物业行业规模提升，预计2030年商业物业行业规模有望突破3.2万亿。

未来商业运营管理行业将呈现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。所谓轻资产化趋势，即商业物业运营管理的运营模式将由当前重开发、轻运营的重资产运营模式向重运营、轻投资的轻资产模式转变。

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